"ஒரு வீட்டின் வாடகை என்பது எப்படி நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும் என்று தமிழகக் கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகைக் கட்டுப்பாடு ) சட்டப்படி, ஒரு வீட்டின் ஒட்டு மொத்த மதிப்பில் ஒன்பது சதவிகிதத்தையே வருட வாடகையாக வாங்க வேண்டும் (அதாவது ஒரு லட்சம், வீட்டின் மதிப்பென்றால் 9 சதவிகிதம் வைத்து வருடத்திற்கு 9,000 ரூபாய் வரும். 12 மாதங்களுக்குப் பிரித்தால், மாதத்திற்கு 750 ரூபாய் வரும்). ஒரு வீட்டின் மதிப்பென்பது நில மதிப்பு மற்றும் கட்டிட மதிப்பைக் கணக்கிட்டு வருவதாகும். இப்படி கணக்கிட்டுக் குடியிருப்புக்கு 9 சதவிகிதமும், கமர்ஷியலுக்கு 12 சதவிகிதமும் வாடகை நிர்ணயிக்க வேண்டும்.அடுத்து, கட்டிட மதிப்பு என்பது அதன் தளங்களைப் பொறுத்தது.
மூன்று தளங்கள் இருக்கிறதெனில், முதல் தளத்திற்கு மொத்த நிலத்தின் மதிப்பையும் அந்தத் தளத்திற்கான கட்டிட மதிப்பையும் கணக்கிட வேண்டும். இரண்டாம் தளமென்றால், நிலத்தின் மதிப்பில் பாதியையும் மூன்றாவது தளமென்றால், நிலத்தின் மதிப்பில் மூன்றில் ஒரு பங்கையும் கணக்கிட வேண்டும்.இத்துடன் ஒரு வீட்டின் கூடுதல் வசதிகளைப் பொறுத்து (கார் பார்க்கிங், லிஃப்ட், ஏசி, வாட்டர் ஹீட்டர், ஃப்ர்னிச்சர், எலிவேஷன், ஓவர் டேங்க் போன்றவை) கணக்கிட்டுக் கொள்ளலாம். கரண்ட் உள்ளிட்ட வசதிகளைப்பொறுத்து, மொத்த மதிப்பில் 7.5 சதவிகிதம்வரை வருடத்திற்கு நிர்ணயிக்கலாம்.
தாம் கொடுக்கும் வாடகை அதிகம் என்று குடியிருப்பவர் நினைத்தால், சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் மனு போடலாம். அதன் பின்னர், குடியிருப்பவர் ஒரு என்ஜினீயரையும் வீட்டு உரிமையாளர் ஒரு என்ஜினீயரையும் வைத்து, வீட்டின் மதிப்பைக் கணக்கிட்டு அவரவர்களுக்குச் சாதகமாக சமர்ப்பிப்பார்கள். எது சரி? எது தவறு என்பதை இரண்டு என்ஜினியர்களும் கொடுத்த விவரங்களிலிருந்து சரி பார்த்து தீர்ப்பு வழங்குவார்கள்.
தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 10/2 ன்படி குடியிருப்பவர் வாடகை கொடுக்காமல் இருப்பது, உள் வாடகை அல்லது மேல் வாடகைக்கு விடுவது, வீட்டு உரிமையாளரை ‘நீ ஓனரே இல்லை’ எனச் சொல்வது, மூன்று மாதங்களுக்கு மேல் வீட்டைப் பூட்டியே வைத்திருப்பது, வீட்டை சேதப்படுத்துவது போன்ற காரணங்களுக்காக குடியிருப்பவரை காலி செய்யச் சொல்ல முடியும்.
தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 10/3 ன்படிவீட்டு உரிமையாளரின் வாரிசுகளுக்கு வீடு தேவை என்றாலோ, தன் சொந்தத் தேவைக்கு வேண்டுமென்றாலோ குடியிருப்பவரைக் காலி செய்யச் சொல்ல சட்டம் இருக்கிறது.தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 14 பி -ன் படிவீட்டை இடித்துக் கட்டவேண்டும் என்றால், அவரைக் காலி செய்யச் சொல்லலாம்.
வீட்டின் உரிமையாளர் வாங்கும் வாடகை நியாயமானது இல்லை என்கிறபோது சென்னைவாசிகள் என்றால், சென்னை உயர்நீதிமன்ற வளாகத்தில் இருக்கும் சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடரலாம். மற்ற மாவட்டத்திலுள்ளவர்கள், முன்ஷிப் நீதிமன்றங்களை அணுகலாம்.
வீட்டு உரிமையாளருக்கும் குடித்தனக்காரருக்கும் இடையே ஏதாவது பிரச்சினை வந்து, பேச்சுவார்த்தையே இல்லாமல் போய்விடுவதும் உண்டு. அதுபோன்ற நேரங்களில், வீட்டு உரிமையாளரின் வங்கிக் கணக்கில் வாடகைப் பணத்தை போட்டு வரலாம்.வங்கிக் கணக்கு பற்றிய விவரம் கிடைக்கவில்லை எனில், மணியார்டர் செய்யலாம். அதையும் வாங்க மறுத்து திருப்பி அனுப்பினால், சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் டெபாசிட் செய்து வந்தால், குடித்தனக்காரர் மீது வீட்டின் உரிமையாளர் குற்றம் எதுவும் சொல்ல முடியாது.
இதேபோல், வாடகைக்கு இருப்பவர் சரியாக வாடகை தரவில்லை அல்லது வாடகையே தரவில்லை என்றாலும் வீட்டின் உரிமையாளர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடரலாம். வாடகை சரியாக தரவில்லை என்பதற்காக மின்சாரம், தண்ணீர் சப்ளையை நிறுத்துவது சட்டப்படி தவறு. நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தே இழப்பீடு பெற முடியும்.
.jpg)
வீட்டைக் காலி செய்ய வைக்க குடியிருப்பவர் வீட்டைக் காலி செய்ய வேண்டும் என்றால், குறைந்தது இரண்டு முதல் மூன்று மாதங்களுக்கு முன்னறிவிப்பு தரவேண்டும். இந்த விஷயத்தை ஆரம்பத்திலேயே அக்ரிமெண்ட்டில் எழுதிக் கொள்வது நல்லது. சொந்தக் காரணம், மகன்/மகளுக்கு வீடு தேவை என்பது போன்றவற்றுக்காக வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லலாம். அதே நேரத்தில், வீட்டின் உரிமையாளருக்கு அந்தப் பகுதியில் வேறு ஒரு வீடு இருந்து, அது காலியாக இருக்கும் பட்சத்தில் வாடகைக்கு இருப்பவரைக் காலி செய்ய வைக்க உரிமை இல்லை. வீட்டை இடித்துக் கட்டுவது என்றால், சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளிடம் அனுமதி வாங்கியதற்கான ஆதாரத்துடன்தான் வீட்டைக் காலி செய்யச் சொல்ல முடியும். வீட்டைக் காலி செய்த பிறகு இடிக்கவில்லை என்றால், ஏற்கெனவே வாடகைக்கு இருந்தவரை அதில் குடியமர்த்த வேண்டும்.
வீட்டை இடித்துக் கட்டிய பிறகும் பழைய வாடகைதாரர்கள் வீட்டைக் கேட்டால், அவர்களுக்குமுன்னுரிமை கொடுக்க வேண்டும். வீட்டின் உரிமையாளர் ஒருவேளை தவறான தகவல் கொடுத்து காலி செய்ய வைத்தால், குடித்தனக்காரர் அதற்கான நஷ்ட ஈடு கோர வாய்ப்பிருக்கிறது.
பெட்டி செய்தி: அக்ரிமெண்ட் அவசியம்! வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைக்கு வருபவர் உறவு நீடித்து நிலைத்து நிற்க, சில அடிப்படையான சட்ட விஷயங்களை அறிந்து வைத்திருப்பது அவசியமாகும். இதற்கு வழக்கறிஞர் வேலுமணி தரும் சட்டப்பூர்வமான ஆலோசனைகள்...
ஒப்பந்தம்
.jpg)
முதலில் வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைக்கு வருபவர் அக்ரிமெண்ட்/ஒப்பந்தம் போட்டுக் கொள்வது மிக முக்கியம். 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் முன்பணம், மாத வாடகை எவ்வளவு எனத் தெளிவாக ஒப்பந்தம் போட்டுக் கொள்வது மிக அவசியம். ஒப்பந்தத்தில் முன்பணம், மாத வாடகை, பராமரிப்புக் கட்டணம் தவிர வேறு ஏதாவது கட்டணங்கள் இருந்தால், அதையும் கட்டாயம் குறிப்பிட வேண்டும். அதில் ஏதாவது மாற்றம் செய்ய வேண்டும் என்றால், இரு தரப்பினரும் சேர்ந்துதான் மேற்கொள்ள முடியும்.
முன்பணம்
வீட்டுக்கான முன்பணம் பெற வரம்பு எதுவும் நிர்ணயிக்கப்படவில்லை. சந்தை நிலவரத்தைப் பொறுத்தே இது இருக்கிறது. சென்னை போன்ற நகரங்களில் மாத வாடகையைப்போல் பத்து மடங்கும் மற்ற நகரங்களில் சுமார் ஐந்து மடங்கும் முன்பணம் வாங்குகிறார்கள். அவரவர் சாமர்த்தியத்திற்கேற்றாற்போல் பேரம் பேசி குறைத்துக் கொள்ள வேண்டியதுதான்.
வாடகை
வாடகைக்குப் போகிறவர் முன்பணம் தொடங்கி, அனைத்துக்கும் உரிமையாளரிடம் ரசீது பெற்றுக் கொள்வது அவசியம். இதற்காக அச்சடித்த ரசீதுகள் எதுவும் தேவையில்லை. சாதாரண வெள்ளைத் தாளில் எழுதி வாங்கிக் கொண்டாலே போதுமானது. தேவைப்பட்டால், ரெவின்யூ ஸ்டாம்ப் ஒட்டியும் வாங்கிக் கொள்ளலாம்.
நன்றி,...............
http://tntj-attipattu.blogspot.in/
பெறுதல், விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு நில மாக மாற்றுதல் (Conversion), அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்பு கட்டுதல் போன்றவற்றை மேற்கொ ள்வதற்கு நகர ஊரமைப்பு இயக்கம் (Directorate of Town and Country Planning – DTCP) அனுமதி தேவைப்படும். இது சென்னை பெருநகர் வளர்ச் சிக் குழுமம் (CMDA) அங்கீகாரத்திலிருந்து வே றுபடுகிறது. சி.எம்.டி.ஏ. (CMDA) உடைய அதி கார வரம்பு என்பது சென்னை மற்றும் அதன்அருகாமையில் உள்ள பகுதிகள் வரை வரும்.
லுக்கு இங்கு முக்கியத்து வம் அதிகரிக்கிறது. அதிலு ம், லே-அவுட் நிலங்களுக்கு டீ.டி.சி.பி. அனுமதியே மிக மிக முக்கியமானது. அப்ரூ வல் வாங்க வேண்டிய பகுதி பத்து ஏக்கருக்கு குறைவாக இருந்தால், அந் த நிலம் எந்த மாவட்டத் தில் உள்ளதோ அந்த மாவ ட்டத்தின் டீ.டி.சி.பி. அலுவலகத்தின் அனுமதி தேவை. இது தவிர, லே-அவுட் பகுதி பத்து ஏக்கருக்கு மேல் இருந்தால் சென்னையில் உள்ள டீ.டி.சி.பி. தலைமை அலுவலகத்தைத் தொடர்பு கொள்ள வேண்டும்.
லே-அவுட் பிளானை சமர்பி க்க வேண்டும். அவர்கள் அதை சரி பார்த்துவிட்டு, மா வட்ட டீ.டி.சி.பி. அலுவலகத் துக்கு அந்த பிளானை அனு ப்பி வைப்பார்கள். டீ.டி.சி.பி. அதிகாரிகள், லே-அவுட் பிளானை பல்வேறு கட்டங் களில் ஆராய்ந்த பிறகு அத ற்கு அனுமதி கொடுப்பார் கள். சில சமயங்களில் அவர்களே ஒரு பிளானையும் தயாரித்துக் கொடுக்கலாம்.
கட்டடம் கட்டவோ பஞ்சாய த்து அனுமதி தேவைப்படும். அந்த 24 செண்ட் அளவுக்கு மேற்பட்ட நிலப்பகுதிக்கு லே-அவுட் அப்ரூவல் மட்டு மல்லாது, வேறு எந்தவித மான திட்டங்களுக்கும் அனு மதி வழங்க கிராமப் பஞ்சா யத்துக்கு அதிகாரமே கிடை யாது. அவை அனைத்துமே டீ.டி.சி.பி. உடைய கட்டுப்பாட்டின்கீழ் வரும். என வே, பஞ்சாயத்து அனுமதியை மட்டுமே நம்பி ஒரு நிலப் பகுதியை வாங்குவது நல்ல விசயம் அல்ல.
விவசாய நிலத்தை மட்டுமல் லாது, உற்பத்தி / தொழிற்சா லை வளர்ச்சிக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலங்களை குடியிருப்பு பகுதிக ளாக மாற்றவும் டீ.டி.சி.பி. அனுமதி தேவை. சான்றாக, தொழிற்சாலை வளர்ச்சிக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலத்தை குடியி ருப்பு பகுதியாக மாற்ற திட்ட மிட்டால் அதற்கு, நிலத்தின் வரைப்படம் (TOPO Plan), நிலப் பத்திரங்கள் அனைத்தையும் சேர்த்து டீ.டி.சி.பி. அலுவல கத்தில் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். இதுதவிர, குடியிருப்பு பகுதியாக மாற்றிய பிறகு, அந்த நிலத்தை எந்த விசயத்துக்குப் பயன்படுத்தப் படுகிறது என்பதையும் தெரிவித்து விட வேண்டும்.
பிறகு, இந்த நிலத் தைப் பற்றிய தகவல் களையும், அதற்கு ஆட்சேபணைகளை யும் கேட்டறிய 2 நாளிதழ்களில் அறி விப்பு வெளியிடுவா ர்கள். எந்த ஆட்சேப ணையும் வரவில்லை என்றால், உடனடியாக Zone Conversion னுக்கு அனுமதி கொடுப்பார்கள்.
கப் படும்போது கடனு க்கான வட்டி குறையு ம்.